一、契税的纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
【例题·多选题】孙某将自有商铺无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的个人无偿赠与不动产登记表。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（ ）。
A.孙某应缴纳契税
B.王某应缴纳契税
C.孙某应缴纳印花税
D.王某应缴纳印花税
E.王某不应缴纳契税
【答案】BCD
【解析】契税以承受方为纳税义务人，因此AE选项不正确。
二、契税的税率
1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。
2.对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房，减按1%的税率征税。
三、减免税优惠
四、计税依据和应纳税额的计算
（一）计税依据
1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
房屋互换：谁掏钱，谁交契税。
4.国有土地使用权出让，其计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
【例题·单选题】某公司2017年1月以1200万元（不含增值税）购入一幢旧写字楼作为办公用房，该写字楼原值2000万元，已计提折旧800万元。当地适用契税税率3%，该公司购入写字楼应缴纳契税（ ）万元。（2017年）
A.30
B.36
C.24
D.60
【答案】B
【解析】契税的计税依据不含增值税。土地使用权出售、房屋买卖，其计税价格为成交价格。应纳税额=1200×3%=36（万元）。
（二）契税应纳税额的计算
应纳税额=计税依据×税率
【例题·单选题】居民甲某共有三套房产，2017年将第一套市价为80万元（不含增值税，下同）的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（ ）。
A.0.45万元
B.1.95万元
C.2.25万元
D.2.85万元
【答案】A
【解析】以房屋抵债的，承受房屋的丙某缴纳契税，甲某不纳契税。以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换的，支付补价的一方按照支付的差价纳税。甲某应纳契税=15×3%=0.45（万元）。
五、征收管理
一、纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
三、纳税地点
契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
四、其他管理
1.纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关材料，并协助契税征收机关依法征收契税。
2.根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
3.购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
【例题·单选题】居民甲某有五套住房，将其中一套价值100万元的别墅抵偿了乙某100万元的债务；用价值80万元的一套住房，换取丁某价值70万元的房屋，同时丁某免除了甲某所欠的债务10万元；用市场价值共70万元的两套两室住房与丙某一套价值58万元的四室住房互换，另取得丙某赠送的价值12万元的小轿车一辆；将市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，下列关于甲、乙、丙、丁缴纳契税的情况，说法正确的是（ ）。（上述金额均不含增值税）
A.甲3000元，乙30000元，丙3600元，丁不纳税
B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳，丁3000元
C.甲不纳税，乙30000元，丙3600元，丁3000元
D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳，丁3600元
【答案】C
【解析】乙应缴纳契税=100×3%×10000=30000（元）；丙应缴纳契税=12×3%×10000=3600（元）；丁应缴纳契税=10×3%×10000=3000（元）。
【考点小结】
①以房屋抵偿债务，视同买卖房屋，对承受房屋的一方应征收契税。
②以房换房，由补交差价款者按差额缴纳契税。
③将自有房产投入本人经营的企业，免征契税。
【例题·多选题】下列各项中，应征收契税的有（ ）。
A.法定继承人继承房屋权属
B.企业以行政划拨方式取得土地使用权
C.承包者获得农村集体土地承包经营权
D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房
E.以土地使用权作价投资给其他企业
【答案】DE
